关于印发《景德镇市既有建筑功能转换试点工作实施方案》的通知

各县（市、区）人民政府，高新区、昌南新区管委会，各有关单位：

为贯彻落实中央城市工作会议及江西省委城市工作会议精神，按照国家和我省持续推进城市更新的工作部署，建立健全既有建筑功能转换工作机制，有序开展好我市既有建筑功能转换试点工作，现将《景德镇市既有建筑功能转换试点工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻落实。

景德镇市自然资源和规划局 景德镇市住房和城乡建设局

景德镇市城市管理局 景德镇市消防救援局

景德镇市市场监督管理局 景德镇市应急管理局

景德镇市文化广电旅游局

2026年4月13日

（此件主动公开）

景德镇市既有建筑功能转换试点工作

实施方案

为贯彻落实中央城市工作会议及江西省委城市工作会议精神，按照国家和我省持续推进城市更新的工作部署，建立健全既有建筑功能转换工作机制，有序开展好我市既有建筑功能转换试点工作，依据《江西省自然资源厅 江西省住房和城乡建设厅关于开展既有建筑功能转换试点工作的通知》（赣自然资字〔2026〕25号）、《江西省既有建筑功能转换试点工作指引》《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》等文件精神，结合我市实际，制定本实施方案。

一、总体目标

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中、四中全会精神，深入学习贯彻习近平生态文明思想、习近平法治思想，按照“走在前、勇争先、善作为”的目标要求，以推进城市更新、推动城市高质量发展为目标，在符合国土空间规划、严守公共安全底线、保障公共利益和维护合法权益的前提下，探索建立规范、高效、有序的既有建筑功能转换管理机制和实施路径。针对用地单位在既有建筑功能转换方面的合理诉求，按照“分类引导、清单管理、优化程序”的原则，支持符合条件的既有建筑通过功能转换，盘活存量资源，提升资产价值与空间利用效率，激发城市发展活力。

二、适用范围

本工作实施方案适用于昌江区、珠山区、高新区、昌南新区国有建设用地上，已建成并竣工验收备案或合法持有产权证的既有建筑，在不需要改变土地规划用途的前提下进行功能转换。涉及土地规划用途改变的，按相关规定执行。

符合原规划用途，仅对建筑内部进行装饰装修、调整布局的，不适用本方案。

乐平市、浮梁县可参照本试点工作方案执行。

三、功能转换规则

既有建筑功能转换按照国家和地方相关法律法规及技术标准执行，通过正、负面和豁免清单的形式进行管理。

（一）功能转换正面清单

针对提升功能品质、激发市场活力、支持创新创意产业、助力保障性住房供应、促进保护建筑活化利用等情形，纳入既有建筑功能转换正面清单，实行清单和兼容比例管控，管控比例内按照不改变土地用途管理（正面清单具体转换情形详见附件1）。转换类型如下：

1.各类既有建筑转换为公共服务设施或创新创意产业的，转换后公共服务设施或创新创意产业建筑规模不超过宗地地上总建筑规模15%的按照不改变土地用途管理。

2.商业、商务办公建筑转换为剧院、音乐厅、电影院娱乐设施的。

3.允许各类既有建筑转换为保障性住房，转换后严格按照有关规定做好配租、配售管理。

4.城镇住宅小区部分建筑转换为商业服务业的，转换后商业服务业建筑规模不超过宗地地上总计容建筑规模15%的按照不改变土地用途管理。

5.为解决景德镇旅游配套酒店旅馆不足的现状问题，将产权未分割的（或产权已分割的楼栋所有业主以及利害关系人同意建筑功能转换的）临街独幢住宅楼，参照豁免清单中城镇住宅建筑（不改变建筑主体结构）转换为民宿的方式，在满足安全底线的前提下转换为餐饮、旅馆等商业服务配套设施的，采取“一事一议”的方式进行功能转换。

6.一类和二类工业用地上的存量建筑功能转换，转换后生产用途以外的其他用途地上总建筑规模不超过宗地地上总建筑规模的30%，且转换为工业研发以外用途的地上总建筑规模不超过宗地地上总建筑规模15%的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。

7.一类和二类仓储用地上的存量建筑功能转换，转换后主用途以外的其他用途地上总建筑规模不超过宗地地上总建筑规模15%的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。

8.历史建筑、文物保护建筑内部改造，改变现有功能的，转换应征求文化和旅游部门、住房城乡建设部门意见，按照相应法律法规进行，积极推动历史建筑、文物保护建筑的活化利用。

转换不改变土地用途的，无需办理规划许可，由房屋产权方或建设单位在开展方案设计前提出申请，既有建筑功能转换符合相关比例要求的，由自然资源主管部门对规划设计方案涉及的建筑风貌、历史文化保护等方面进行审查。自然资源主管部门出具同意意见后，由房屋产权方或建设单位按规定向住房城乡建设主管部门申请施工许可、消防设计审查、消防验收或消防设计备案抽查，并接受工程质量安全监督。

符合正面清单，但超过比例管控要求的，应当依法办理规划许可并完善土地用途变更手续后，办理施工许可、消防设计审查、消防验收或消防设计备案抽查。

符合正面清单，但用地单位未按照批准的用途使用国有土地擅自改变土地（房屋）用途的，相关职能部门应对其擅自改变土地（房屋）功能用途违法行为进行查处后，按照程序开展既有建筑功能转换工作。

（二）功能转换负面清单

针对影响公共安全、公共利益以及环境保护等情形，纳入既有建筑转换负面清单，不得开展功能转换。既有建筑功能转换严重影响规划和周边环境，无需征求自然资源主管部门意见，住房城乡建设主管部门在受理施工许可、消防设计审查、消防验收或消防设计备案抽查申请时，经核查属于负面清单情形的，应直接不予受理或不予批准（负面清单具体转换情形详见附件2）。转换类型如下：

1.禁止危害公共安全的转换。

2.禁止违反环境保护的转换。

3.禁止损害公共利益的转换：禁止将非住宅建筑改为非保障性住房以外的住宅；禁止进行影响邻权的“住改非”。

4.法律法规、政策文件及国家标准强制性要求禁止的其他情形。

（三）功能转换豁免清单

针对完善配套、改善民生，转换前后建筑使用功能相近、对周边环境影响小的情形，纳入既有建筑功能转换豁免清单，豁免清单中既有建筑（历史建筑、文物保护建筑除外）功能转换符合国土空间规划要求，对周边无严重影响，无需征求自然资源主管部门意见，取得利害关系人同意意见后，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案，依法应当办理施工许可的按规定办理（豁免清单具体转换情形详见附件3）。转换类型如下：

1.商业和商务办公建筑内部业态调整或者互换的。

2.公共服务设施（政府为主体所有或管理的）主体功能不变的前提下增加商业配套设施的。

3.利用城镇住宅建筑从事不产生光、电、音等干扰的创新创业活动的。

4.一二类工业仓储用地上的工业厂房、仓储建筑增加物流功能或建筑功能相互调整的。

5.教育类建筑在教育用地类别中（幼儿园、其他教育除外）相互转换的。

6.公园绿地既有建筑转换为文化设施、公共厕所、工会驿站、献血站、电信汇聚基房的。

四、其他转换规则

（一）适用过渡期政策

为支持新产业、新业态发展，依据《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》，对确因市场培育等客观原因需给予一定发展周期的项目，适用一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年，且不得超过批准的土地使用年期。具体转换情形如下：

1.利用存量房产和土地资源发展新业态、创新商业模式、开展线上线下融合业务，以及建设电子商务快递物流项目。

2.利用商业、办公、工业、仓储等存量房屋以及社区用房等举办养老机构。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施。闲置商业、办公、工业等用房作必要改造用于举办医疗机构，以及利用城镇现有空闲商业用房、厂房、校舍、办公用房、培训设施及其他设施提供医养结合服务。

3.利用旧厂房、仓库提供符合全域旅游发展需要的旅游休闲服务，包括发展露营旅游休闲营地项目建设等，以及利用文物建筑、历史建筑、旧厂房、仓库等存量房产、土地或生产装备、设施发展文化产业和旅游业。将旧厂房、仓库改造成文化创意、健身休闲场所，以及利用工业厂房、商业用房、仓储用房等既有建筑及屋顶、地下室等空间建设改造成体育设施。

4.依托国家实验室、重点实验室、工程实验室、工程（技术）研究中心构建的开放共享互动创新网络平台，利用现有建设用地建设的产学研结合中试基地、共性技术研发平台、产业创新中心。

5.传统工业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展。原制造业企业和科研机构整体或部分转型、转制成立独立法人实体，从事研发设计、勘察、科技成果转化转移、信息技术服务和软件研发及知识产权、综合科技、节能环保等经营服务。

6.铁路划拨用地用于物流相关设施建设，从事长期租赁等物流经营活动。

过渡期满，土地权属单位可选择恢复原规划用途（或不动产权证载用途），与原用途不一致的应全部退出；也可申请按程序办理既有建筑功能转换手续。

过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时，除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外，其余可以协议方式办理，但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。

符合过渡期政策，但用地单位未经批准已擅自改变土地（房屋）用途的，相关职能部门应对其擅自改变土地（房屋）功能用途违法行为进行查处后，用地单位按照程序申请享受过渡期政策。

（二）临时利用

既有建筑不增加容积率和高度情况下，在有利害关系的业主一致同意的前提下，经相关行业主管部门以及住建、城管等职能部门批准，可临时转换为文化展览、商品展销、文艺演出、演唱会等功能，使用时限一般不超过15天。

五、转换工作流程

1.申请。项目用地单位（土地权属单位）在完成方案设计后，向市自然资源和规划局提出既有建筑功能转换申请或过渡期转换申请，并填报《既有建筑功能转换申请表》（详见附件4）或《既有建筑过渡期转换申请表》（详见附件5）。

既有建筑临时使用根据既有建筑临时使用用途类别，应向相关行业主管部门提出申请。

2.联审。市自然资源和规划局根据既有建筑功能转换正、负面和豁免清单，于1个工作日内对项目转换情形进行初审。

（1）对符合正面清单以及过渡期政策的项目于3个工作日内启动部门联审，市自然资源和规划局向市住建、城管、消防救援、市场监管、应急管理部门送达联审任务，并传递项目材料，相关部门按照责任分工对项目既有建筑功能拟转换情形进行审查并于5个工作日内出具审查意见（房屋结构安全鉴定所需时间不计入办理时限）；既有建筑房屋结构安全、消防安全满足拟转换功能的，以市住建局对第三方出具的房屋安全鉴定报告结论的认定意见以及消防审验意见为准。

（2）对符合豁免清单的项目，市自然资源和规划局及时告知申请单位可直接向市住建部门申请办理消防设计审查、施工许可、消防验收备案等手续。

（3）对符合负面清单或未通过部门联审的项目，由市自然资源规划局向申请单位出具不予受理或不予批准通知书。

3.审批。项目通过部门联审后，市自然资源和规划局按程序完成项目既有建筑功能转换用地规划审批等工作，及时评估项目既有建筑功能转换涉及的土地价款。申请单位缴纳既有建筑功能转换涉及的土地价款以及相关规费后，市自然资源和规划局完成项目规划核实工作并出具相关批准文件；市住建局按程序完成消防设计审查、施工许可、消防验收备案、竣工验收备案等审批工作并出具相关批准文件。

对适用过渡期政策的项目，应注明过渡期时限。过渡期届满前三个月，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定申请按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。

4.登记。项目取得竣工验收批准文件后，按照批准后房屋用途（房屋类型或房屋性质）申请办理不动产登记。分散登记时，对已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。既有建筑功能转换过程中不得擅自将土地（房屋）进行分割、合并，确需分割、合并的，应报是市自然资源和规划局批准，批准文件作为申请不动产登记要件。

六、责任分工

1.市自然资源和规划局。负责既有建筑功能转换以及适用过渡期政策的项目涉及的规划符合性审查、土地管理政策适用、既有建筑功能转换审批、转换涉及的土地价款评估、转换后不动产登记等工作。建立《既有建筑功能转换项目台账》，协调做好部门间信息共享。依部门职能职责做好适用过渡期政策的项目监督管理工作。依部门职能职责对相关部门移交的擅自改变建筑功能等违法线索进行查处。

2.市住房和城乡建设局。负责对第三方出具的房屋安全鉴定报告结论进行认定、建筑施工许可、消防设计审查验收、工程质量安全监督、房地产市场管理、历史建筑保护相关工程管理等工作。依部门职能职责做好适用过渡期政策的项目监督管理工作。依部门职能职责对相关部门移交的擅自改变建筑功能等违法线索进行查处。

3.市城市管理局。对既有建筑功能转换项目违法建设情况进行审查，出具审查意见。依部门职能职责做好适用过渡期政策的项目监督管理工作。对既有建筑临时利用的项目进行审查。依部门职能职责对相关部门移交的擅自改变建筑功能等违法线索进行查处。

4.市消防救援局。依部门职能职责做好既有建筑功能转换后的项目及适用过渡期政策的项目消防监督管理工作。

5.市市场监督管理局。对既有建筑功能转换项目涉及企业信用情况进行审查，出具书面审查意见。

6.市应急管理局。指导和协调自然资源、住建等相关部门，在其职责范围内做好安全监管工作，配合相关部门开展安全生产综合督查。

7.市文化广电旅游局。对项目既有建筑功能转换涉及历史建筑文物保护建筑进行审查。对既有建筑临时利用的项目进行审查。依部门职能职责对相关部门移交的擅自改变建筑功能等违法线索进行查处。

8.属地人民政府（管委会）。协助市相关职能部门做好对既有建筑功能转换项目以及适用过渡期政策的项目批后监管工作。协助对相关部门移交的擅自改变建筑功能等违法线索进行查处。

七、工作要求

1.强化沟通衔接，建立工作机制。为稳妥推进我市既有建筑功能转换试点工作，各部门要加强沟通协作，各有关单位指定一名分管领导以及业务科长负责联合审查等工作，并及时反馈审查过程中遇到堵点、难点问题。

2.严守工作底线，提升联审效率。要充分发挥“先行先试”政策优势，积极探索开展既有建筑功能转换工作。各有关单位应牢固树立红线意识和底线思维，在既有建筑功能转换审查、审批工作中要坚决将公共安全放在首位，防止试点工作“隐形变异”，严禁借既有建筑功能转换之名违规进行“类住宅”开发、擅自改变房屋主体和承重结构、降低消防标准等违规操作，确保试点工作全过程严守安全规范与规划管控要求，坚决做到“不触碰红线、不突破底线”，并于规定的时限内完成既有建筑功能转换项目以及适用过渡期政策的项目联审、审批工作。

3.坚持依法行政，加强监督管理。针对已经审批的既有建筑功能转换项目以及适用过渡期政策项目，有关单位应依职责分工强化审核与过程管理，提升既有建筑功能转换工作监管效能与部门联动水平，形成规划管控、建设管理与市场激励良性互动的机制，协同推进试点工作取得实效。既有建筑功能转换相关审批及管理工作，均应严格按照现行规定纳入相关信息系统实施全流程监管，按照“谁审批、谁监管，谁主管、谁监管”原则，加强项目既有建筑功能转换事中事后监管，完成项目审批后，应及时纳入各主管部门的常态化监管体系。

附件：1.既有建筑功能转换正面清单

2.既有建筑功能转换负面清单

3.既有建筑功能转换豁免清单

4.既有建筑功能转换申请表

5.适用过渡期政策既有建筑功能转换申请表

附件1：

既有建筑功能转换正面清单

附件2：

既有建筑功能转换负面清单

附件3：

既有建筑功能转换豁免清单

附件4：

             既有建筑功能转换申请表

备注：申请材料应包含建筑内部功能转换具体空间位置图及建筑外立面设计图。

附件5：

     适用过渡期政策既有建筑功能转换申请表

备注：申请材料应包含建筑设计方案。